房屋二次贷款可贷额度的相关情况

一、不同类型金融机构的计算方式

（一）商业银行

基于房屋价值与抵押率

自住型房产二次抵押的抵押率不超过70%，商业用房二次贷款的抵押率不超过50%。房屋二次抵押贷款额度 = 房屋价值×抵押率 - 原贷款的本金金额，其中房屋价值是将房屋的原购买价和二次抵押的评估价比较后，取其中的较低者2。

不同类型房产的抵押率有所差异，商品住宅的抵押率比较高可以达到70%，商铺和写字楼的抵押率最高可以达到60%，工业厂房的抵押率最高可达到50%，这些都会影响贷款额度2。

考虑借款人自身情况

银行会根据借款人的信用报告和信用评分来评估其还款能力和信用风险。如果借款人的信用状况良好，还款能力强，那么银行可能会给予更高的贷款额度。相反，如果借款人的信用状况较差，还款能力不足，那么银行可能会限制贷款额度或拒绝贷款申请3。

银行会根据借款人的收入、负债情况和其他还款能力来评估其是否有能力按时偿还贷款。如果借款人的还款能力较强，那么银行可能会给予更高的贷款额度。例如，如果借款人收入高且稳定，负债少，那么可能获得较高额度；反之则额度可能受限3。

借款人的年龄、工作稳定性、贷款期限等也可能对贷款额度产生影响。比如年龄较大接近退休，可能贷款额度会受影响；工作不稳定也可能导致额度降低3。

（二）典当行

二次抵押贷款利率为每月1.5% - 2.5%，需额外收取管理费。最高贷款额度为剩余房屋价值的70%2。

（三）其他贷款机构

二次抵押贷款利率为每月2%左右。贷款机构会根据房屋价值等因素确定额度，同时期限为6 - 12个月，合并抵押率（未还清的两次贷款总额与房产价值之比）为七成2。

二、特殊情况的影响

（一）公积金贷款相关

如果是第二次用公积金贷款，贷款额度为借款人住房公积金缴存余额（以申请公积金贷款前一日晚12点的数据为准）的10倍，个人最多不超过30万，夫妻双方最多不超过60万。同时如果首套房公积金未结清的话，是不可以再申请公积金贷款的，需要结清后才可以再次申请5。

（二）房产本身特性影响

房屋类型、朝向、位置、建成年代、楼层等因素，都会影响房屋评估价值，进而影响可贷额度。例如市中心和郊区的房屋价值肯定是有差别的，价值高的房屋在相同抵押率下可贷额度更高2。

如果借款人本身资产雄厚，名下有多套房产，相对来说，银行可能愿意多贷点2。

三、不同银行政策差异

不同的银行在审批贷款时，其贷款额度有所不同。一般情况下，银行会对房屋进行估价（如通过派遣专业的评估师进行现场考核或根据房屋的具体情况进行评估），有的银行的贷款额度是按照房屋估值的70%左右来计算二次抵押贷款额度，但也受其他因素影响，如借款人的还款能力等4。