一、贷款买房流程

选择房产

购房者若想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容5。

办理按揭

购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》5。

签订承诺书

购房者即可与发展商或其代理商签订《预售、销售合同》5。

签订楼宇按揭合同

购房者在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务5。

办理抵押登记、保险

购房者、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。

由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。购房者购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行执管5。

开立专门还款账户

购房者在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款5。

二、贷款买房注意事项

（一）贷款申请前

公积金相关

在申请房屋贷款之后，最好不要轻易动用公积金，否则会影响之后的公积金贷款，可能出现申请不到的情况1。

收入与资金准备

考虑利率问题，贷款买房的人要多准备点资金，最好能保证月收入达到月供的两倍以上，这样能帮助提高房贷通过率2。

有所购住房全部价款30%以上的自筹资金（对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，自筹资金比例为20%），并用于支付所购住房的首付款25。

贷款方式选择

购房贷款方式主要分为住房公积金贷款、个人住房商业贷款这两种。要根据自身情况合理选择，不同的商业银行在首付比例、贷款期限及利率三方面都有选择空间，针对不同客户群体他们都有相应的方案。部分商业银行开办有转按揭服务，客户在这些银行办理过按揭的，也可将业务转入更适合自己的银行。近年来，不少商业银行纷纷推出了固定利率个人住房贷款服务，购房者可以根据自己对未来某一阶段利率走势的判断，选择固定利率贷款或浮动利率贷款，并且，大部分银行的固定利率贷款和浮动利率贷款之间可灵活转换2。

（二）贷款申请过程中

材料提供方面

如合同约定因购房者原因如不能及时提供材料、或者提供材料不全、提供材料致使银行不能办理，导致双方合同无法履行，合同目的无法实现，则开发商有权解除合同，并可以追究购房者的违约责任；如是银行的原因，致使银行按揭贷款延期、贷款金额减少或者不能办理，双方一般会有补充协议，约定由购房者选择，要么由购房者在某个期限内补交购房款，要么购房者有权解除合同；不补交购房款的，开发商有权解除合同1。

房屋条件方面

没有房权证的房屋无法贷款，即使拥有多处房地产资产，若没有办理房权证，无法进行评估和抵押登记。此外，未缴纳土地出让金、房龄很老的房屋以及拆迁范围内的房屋也都不能贷款3。

（三）贷款申请后

提前还贷

最好是在贷款之后的一年后才提前还贷，这是受限于一些银行的硬性要求，一年内不接受提前还贷1。

还贷困难处理

当在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑，可以向银行提出申请，例如工行的客户可向工行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理延长借款期限申请4。

贷款后出租住房

如果房主在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人4。

贷款还清后

需要办理抵押权撤销手续，也就是将房屋解押。当借款人还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押14。

文件保管

不要遗失借款合同和借据。申请贷款时，银行与您签订的借款合同和借据都是重要的法律文件4。