一、一般认定情况

（一）无房产且无贷款记录

购房者名下既没有房产登记记录，也没有任何住房贷款记录，这种情况下申请的住房贷款属于首套房贷款。银行在审核时，会通过查询房产登记系统和个人征信报告来确定。例如，一个年轻人刚刚参加工作，此前没有购买过房产，也没有过住房贷款，他首次购房申请贷款就属于首套房贷款14。

（二）房产已出售且无贷款记录

如果购房者之前名下有房产，但已经出售，并且没有住房贷款记录（即购房时是全款支付或者之前的房贷已结清且无其他住房贷款未结清情况），再次购房申请贷款时也可认定为首套房贷款。不过这可能需要提供房产出售的相关证明材料，如房产交易合同等，以便银行核实情况4。

（三）非住宅房产情况

若购房者名下的房产为非住宅用途（如商业用房、工业用房等），当购买住宅房产申请贷款时，这种情况属于首套房贷款。因为首套房贷款主要是针对住宅性质的房产而言，非住宅房产不影响住宅房产首套房贷款的认定1。

二、特殊情况

（一）动迁房未备案情况

签过动迁协议但是动迁房没有备案的购房者，再购买房产申请贷款属于首套房贷款；若动迁房已备案则不算首套房贷款。这是考虑到动迁房在未备案阶段，从房产登记系统来看，购房者并没有有效的住宅房产记录3。

（二）未成年时房产情况

没满18周岁时跟家人一起拥有1套房产，18周岁后自己再买房申请贷款的属于首套房贷款（前提是家庭总共房产不超过一套的情况）。但如果未满18周岁时家庭已有2套房产，18周岁后自己买房则不算首套房贷款。这是基于购房者成年后的独立购房需求和房产资源分配公平性的考虑3。