买房商贷转公积金贷款的一般流程

一、确定是否符合基本条件

各地基本要求

借款人身份要求：借款申请人必须是原商业性住房按揭贷款的借款人或其配偶。如在阜阳市，借款申请人须为商贷的借款人或配偶（配偶应为本套住房共有产权人）；在厦门，也要求借款申请人必须是原商业性住房按揭贷款的借款人或其配偶13。

商贷状态要求：商贷尚未结清，并按期偿还贷款本息无逾期。例如阜阳市规定借款申请人的商贷要处于尚未结清且无逾期的状态1。

房产相关要求

原商贷所购住房须已办理《不动产权证》（或房产证等相关产权证明）、权属明晰，且仅为原商贷银行设定抵押权登记且未设定其他抵押事项，并能够办理抵押登记手续。像阜阳市就明确原商贷所购住房须为新建商品住房，已办理《不动产权证》、权属明晰，且仅为原商贷银行设定抵押权登记且未设定其他抵押事项，并能够办理抵押登记手续；厦门也要求所购房产已取得不动产权证13。

在一些地区可能会对房产数量有限制，如厦门要求无两套及以上住房3。

公积金缴存要求

借款申请人在原商贷发放时，应已开户并正常缴存住房公积金。例如阜阳市有此要求1。

部分地区对缴存时长和连续性有规定，如厦门要求申请贷款时前6个月在本市连续足额缴存住房公积金，曾在异地缴存住房公积金的本市缴存职工，原缴存地缴存时间与本市缴存时间可合并计算；职工申请异地贷的，申请贷款时前6个月在异地连续足额缴存住房公积金，并且还规定了一些视同连续缴存的特殊情况3。

信用要求：一般要求个人信用良好。如厦门规定截至申请贷款时前两年内个人贷款最高逾期期数不超过3期（含）、累计逾期次数不超过6次（含），非借款人原因造成逾期的不计算在内3。

二、了解不同地区特殊规定

组合贷款相关：有些地区规定公积金组合贷款中的商贷不能办理商转公贷款，且不能转为组合贷款，如阜阳市1。

贷款额度、期限和利率

额度：商转公贷款额度按当地现行公积金贷款政策执行且不得超出原商贷剩余本金。例如阜阳市和厦门均规定商转公贷款金额不得高于原住房贷款余额13。

期限：按当地现行公积金贷款政策执行且不得超出原商贷剩余年限。如厦门规定商转公贷款不得高于原商业性住房贷款的剩余期限，同时贷款期限控制在借款申请人法定退休年龄顺延5年内，两个（含）以上借款申请人按其中贷款期限长的确定，最长为30年3。

利率：按中国人民银行有关住房公积金贷款利率规定执行，如阜阳市规定商转公贷款利率按此执行1。

三、准备相关材料

常见材料

身份证（借款人及配偶）。

《个人住房借款合同》。

《不动产权证书》（或房产证等）。

近六个月的还款明细。

个人征信报告。如阜阳市在商转公申请时要求提供这些材料1。

其他可能材料

在厦门，还需要借款申请人一类银行借记卡（主借款人还款账号）、经原贷款银行盖章确认的贷款信息材料（中心网站下载或到受委托银行领取）、房地产评估机构出具的在有效期内的房地产估价报告或受委托银行出具的房屋价值确认函、采用担保方式的要提供担保意向函和公证书、借款申请人家庭住房情况查询结果证明（《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》）等3。

四、具体办理流程

提出申请

借款人（含配偶）提出商转公申请，填写相关的商转公贷款申请书。如在阜阳市，要填写《阜阳市个人住房商业贷款转公积金贷款申请书》，并如实提交相关资料1。

贷款审查审批

公积金中心按照要求对贷款申请进行审查、审批。审查通过的，按程序受理；审查不通过的，退回并告知不通过的原因1。

结清商贷与解除抵押

自审查通过之日起，借款申请人应及时办理商贷提前结清手续和抵押注销手续，并持商贷结清凭证、抵押注销手续和申请资料原件到公积金中心业务窗口办理商转公业务。例如阜阳市有此流程规定1。

签订合同

签订借款抵押合同等相关合同。不同地区可能还涉及与担保公司签订担保合同等情况，如厦门在商转公时通过审批后，要与贷款银行签订公积金借款合同、抵押合同，与担保公司签订担保合同3。

办理抵押登记手续

重新办理抵押登记手续，将房产抵押给公积金贷款相关方。

发放贷款

符合贷款发放条件的，公积金中心将及时发放贷款1。

需要注意的是，不同地区的商转公政策和流程会有所差异，在办理前建议详细咨询当地的公积金管理中心或相关部门。