一、常见的房屋贷款方式

（一）住房公积金贷款

住房公积金贷款是一种具有政策补贴性质的贷款方式。

利率方面：其利率很低，五年及以下贷款年利率为2.75%，五年期以上的贷款年利率为3.25%，甚至低于同期商业银行贷款利率的一半。例如，假设公积金贷款50万，期限为20年，等额本息下的贷款总利息为18.06万3。

费用方面：在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。

申请条件：贷款申请须符合当地住房公积金管理中心的相关规定，例如借款人信用良好、工作收入稳定，具有连续缴存满6个月的公积金账户。并且公积金贷款一般仅限于购买普通住宅，40年、50年的产权和别墅不能使用公积金贷款。

贷款额度：额度受公积金账户余额、月缴存额、缴存年限等因素的影响，公积金余额越多，可贷额度就越高，最高不超过购房价格的80%。

放款速度：需要向当地公积金管理中心提出贷款申请，要经过公积金管理中心审核和经办银行审核，审核通过后才放款，放款速度较慢，一般需要1 - 3个月的时间3。

（二）商业贷款（银行按揭贷款）

商业贷款是购房者常用的贷款方式之一。

利率方面：商业贷款利率由银行利率规定和借款人综合资质共同决定，一般情况下，五年期以上的贷款利率为5.88%，五年期以下的贷款利率为5.7%。例如，假设贷款50万，期限20年，等额本息下的贷款利息总额为35.14万3。

申请条件：一般要求借款人年龄在18 - 65周岁，具有良好的信用记录和稳定的工作收入，具有商品房的购房合同或协议。对于房产的产权性质没有要求，非普通住宅也可以进行申请。

贷款额度：额度受银行额度限制、借款人综合资质、首付比例要求等因素影响，借款人资质越好，贷款额度越高。

放款速度：只需向银行提出贷款申请，银行进行审批、放款即可，贷款放款速度较快，一般在10 - 40个工作日内完成3。

（三）组合贷款

组合贷款是指购房者同时申请住房公积金贷款和银行商业性贷款。

利率方面：商业贷款部分采用商业贷款利息，公积金贷款部分采用公积金贷款利息。

申请条件：需同时符合银行商业住房贷款和公积金贷款的相关贷款条件。

贷款额度：贷款额度较高，首付款比例需同时符合住房公积金管理中心和银行的相关规定。

放款速度：因为涉及公积金贷款审核程序和商业贷款审核程序，放款速度慢，一般在2 - 3个月3。

二、如何选择贷款方式

考虑贷款利率

如果能满足公积金贷款的条件，公积金贷款的利率较低，能节省较多的利息支出。如长期贷款且贷款金额较大时，公积金贷款在利息上的优势会更加明显。

商业贷款的利率相对较高，但如果借款人不符合公积金贷款条件，只能选择商业贷款。

组合贷款则是在公积金贷款额度不足时，可以补充商业贷款部分来满足购房资金需求，利率介于公积金贷款和商业贷款之间。

考虑贷款额度

公积金贷款额度受多种因素限制，如公积金账户余额、月缴存额、缴存年限等，如果这些因素导致可贷额度较低，不能满足购房资金需求时，可考虑组合贷款或商业贷款。

商业贷款额度主要取决于银行对借款人综合资质的评估，包括收入、信用等情况，借款人资质好，可获得较高额度。

组合贷款可综合利用公积金贷款和商业贷款的额度，获得相对较高的贷款总额。

考虑放款速度

如果购房者急于购房，希望尽快拿到贷款资金，商业贷款的放款速度相对较快，是较好的选择。

公积金贷款和组合贷款的放款速度相对较慢，可能会影响购房进程，需要提前做好规划。

考虑购房房屋类型

如果购买的是普通住宅且符合公积金贷款的其他要求，公积金贷款较为合适；如果是非普通住宅或者40年、50年产权的房屋、别墅等，只能选择商业贷款。

考虑还款压力

还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金前期还款压力较大，但总利息较低；等额本息每月还款额固定，前期还款压力相对较小，但总利息较高。购房者可以根据自己的收入情况、资金流状况等来选择合适的还款方式，进而也会影响到对贷款方式的选择。例如，收入较高且稳定，短期内有足够的资金储备，可以考虑等额本金的还款方式，选择公积金贷款或者商业贷款时在利息计算上会有差异，这也会影响贷款方式的最终抉择。